成功のポイント | 集合医療施設（医療ビル、医療モール、医療ビレッジ）及び医療テナントでの開業支援）

はじめに

　「 開業物件の情報提供サービス 」 は、２､３年以内に診療所 （ 医院、クリニック ）の
開業をめざす先生方に、好適な開業場所及び物件情報をご紹介し、開業を成功していただく為のサービスです。

１、サービスの内容

　このサービスのお申込みはメールで承っております。
ご希望される先生は、下記の必要記入事項を明記の上、ご送付くださいますようお願い申し上げます。

　お申込みに基づき、５営業日内に開業好適物件情報をご提供いたします。
尚、当社では無駄なく効率的に情報提供のサービスを行う為に、先生のお考えをお電話で伺っています。

　ご提供した物件情報の内見には、当社の社員が必ず同行してご案内いたします。
又その際、物件の外観・内部、そして周辺を現地にて確認しながらご説明もいたします。

　内見した中で興味を引く物件があれば、当社と一定の検討を加え、精密な診療圏調査（有料）を行うか決めて頂きます。 引き続き当社にて精密な診療圏調査をご希望された場合は、先生よりご依頼を受けてから診療圏調査を開始し、３週間以内に診療圏調査報告書をご提出いたしますので、ご確認の上その物件で開業するか否かを決めご連絡頂く手順となります。

　* 診療圏調査の重要性など、大切なことはこちらのブログ ⇒ 医院開業コンサルタントの本音 でも詳しく掲載しておりますので、ご参考いただければ幸いです。

２、開業場所（物件）情報と診療圏調査について

Ⅰ、開業場所（物件）情報の提供

Ⅱ、精密な診療圏調査の実施（別途）

*上記に関するご質問は、下記連絡先までお問合せ下さい。

「 開業場所研究会 」 運営会社
テナントアシスト・ウイン株式会社
Email：fukui@tenant-aw.jp

　承継開業（継承開業）とは、医院・クリニック（診療所）を前院長から譲り受けてその診療所の経営を引き続き行う開業の形態を言います。最大のメリットは、患者さんをそのまま引き継ぐ事ができる点です。（ただ、患者さん全員を全て引き継げる保証はありません。）初年度からおおよその診療報酬の予測がつき、場合により医院を承継してすぐに黒字になる事もあります。医療機器などもそのまま使え、初期投資が少なくてすむのもメリットです。

このように書くと、「承継開業」には欠点はないように聞こえますが、次のような欠点もあります。まず、立地を選べません。そして、引き継いだ診療所が開業後数十年経過していて、内装などがかなり古くなっている場合が多いのです。また、譲り受けた医療機器も性能的に現在の製品と比べて劣っています。そのためそのままでは先生自身が望むような医療サービスを患者さんに提供できない事もあります。

「承継開業」を目指すにしても、条件の良い案件がいつ・どこの地区に現われるかは不確定です。
承継案件（承継物件）だけに絞って待っていた結果、いつまで経っても開業できなかったという事が無いようにしなくてはなりません。おおよその開業時期を明確にしたうえで承継案件が現れるのを待つべきです。そして、ある時期まで来ても承継案件が出てこない場合には、新規で開業する、といった具合に両面の開業形態を考えつつ、準備をするべきなのです。

はじめに

　今日、開業の形態はそれほど固定的なものではありません。 意外に自由な形態を取ることが出来ます。
ただ、その場合「医療機関の役割はどのようなものがあるか」という点をしっかり検証し、それを基に開業の基本方針と事業計画の検討をする必要があります。

Ⅰ.ビルテナント開業　（参照図：Aタイプ）

　東京２３区内の開業の約９割がこのビルテナント開業です。
このビルテナント開業は、開業費が比較的低額ですみ、開業準備期間も短くすみます。 そのため多くの先生が
利用する形態です。 この例として、当社が１５年ほど前に開業支援したクリニックをご紹介します。

　Ｔクリニックは、京王線沿線の駅から徒歩約４分のビルの１階にあります。 現在面積が１００坪以上ありますが、
開業当初は近くのビルの１階 約２７坪で始めました。 内科、消化器科、小児科の標榜で始め、半年間は集患に
苦労しました。 しかし、１年後からは本当に患者さんが集まり、３年目で１日平均１００人以上来院しました。
その後８坪ほど院内を広げることができましたが、来院患者数が多く （多い時は１日２００人を超えます）、
どうしようもなく狭いので現在のビルに移転しました。

　Ｔクリニックは、大成功したクリニックです。 院長先生が地域医療に熱意を持ち、たゆまぬ努力をしてきた結果です。 このクリニックは、ビルテナント開業の一つのモデルクリニックだと思います。

Ⅱ.戸建開業　（参照図：Aタイプ）

　東京都下や千葉、埼玉、そして地方での開業の大半はこの戸建開業です。 この形態は、一戸の建物を建て、
その全部または一部を診療所 （ 医院・クリニック。以下同じ ） にします。

　戸建開業は、開業資金の心配をしなくてよいのなら、ベストな開業形態でしょう。 なぜなら、診療所の面積を自由に取ることができ（ 土地が広ければ ）、建物の形を自由に造る事ができるからです。 しかし、お金の制約がある以上、
戸建開業は資金に応じた大きさ、内容のものしかできません。 ただ、それでもビルテナント開業よりは自由にクリニックを造る事ができます。

　山梨県山梨市で３年前に開業したＳクリニック （ 内科、循環器科、アレルギー科 ） は、 土地約１００坪、建物約６０坪です。 土地の値段が安い地域では、良い土地を選択して、先生の考えるクリニックを造る事ができるのです。

Ⅲ.医療ビル開業　（参照図：Bタイプ）

　最近少しずつ増えてきている開業形態です。 複数の診療所 （ 競合しない医院・クリニック ） がひとつのビルに入る医療ビルもしくは、複数の診療所がひとつのフロアに入る医療モールは、それぞれ連携を取りながら診療するので、
患者さんに便利だとの発想で出てきた開業形態です。 また、変形版としてメディカルビレッジという形態 があります。 これは、一戸建ての診療所が複数集まった形です。 確かに、これらの開業形態は開業する先生にメリットが多く、
患者さんにとっても都合が良い面が多いので、今後増えていく開業形態だと思われます。 医療ビル開業・メディカルビッレジ開業は、集合した診療所が各種の面で連携すれば、非常に高い集患をもたらします。 また、増患もかなり期待できる開業形態です。

　当社で開業支援をした横浜市緑区のＮクリニックは、４科目 （ 整形外科、内科、耳鼻咽喉科、眼科 ） が入っている医療ビルで開業を成功させました。 医療ビル開業はお勧めの開業形態ですが、注意するのはその集合する医院、クリニックの内容です。 標榜科目や規模に問題はないか、また医療ビルの全体管理に問題はないか等、検討すべき課題はいくつかあります。 それらの点を注意すれば、非常にメリットの有る開業形態です。

Ⅳ.医業継承　（参照図：Aタイプ）

　以前別な院長先生がその診療所を開業していましたが、事情によりその後を引き継いで（ 承継 ）開業する形態です。 この形態は経営上安定的ですが、その反面色々な制約もあります。 この開業は、開業費用が安く済むので、
もっと利用されても良い開業形態です。 ただ、承継の情報が広く出回らないので、中々この形態の利用が進みません。

　当社は茨城県稲敷郡にあるＡクリニック （ 当初はＫ医院と呼称 ） をこの形態で開業支援をしました。 院長先生が急逝し、その後を継いで現理事長が承継しました。 当初は一つの医院でしたが、今では法人化して分院を三つ有するに至り、成功を収めています。

Ⅴ.在宅医療専門クリニック　（参照図：Cタイプ）

　格別の診療施設を持たず事務処理スペースのみを備えた医療施設で、もっぱら在宅医療を行う形態です。 設備や
スペースが必要ないため開業費用がかなり低額になります。 機動力と強い熱意があれば、面白い展開が出来ます。

Ⅵ.センター的クリニック　（参照図：Dタイプ）

　いわゆる画像センターなどの専門特化型の医療機関をいいます。 機能的には、他の医療機関の検査 （ 画像診断、高機能検査 ） の請負的な役割を果たし、特化した機能に集中するクリニックです。 往々初期投資はかかりますが、
高機能を備え、営業力があれば面白い開業形態です。

*上記に関するご質問は、下記連絡先までお問合せ下さい。

テナントアシスト・ウイン株式会社
Email：fukui@tenant-aw.jp

　我が国の医療政策は、今後、「中核病院」と「診療所」の機能分担を種々の形で強化していきます。 中核病院は、緊急や重度の疾患を担当し、日常的な疾患や慢性疾患の治療は、地域ごとの「かかりつけ医」が行う、という方針への強化です。日本の高齢化社会の進展もあり、この方針は、急速に進められます。

　そのため、これまで以上に地域ごとの「かかりつけ医院」のニーズは高まり、これまで都市部に集中していたドクターも郊外での「かかりつけ医」として独立・開業を検討する流れになってきました。 特に今後は、「地方の再生」が大きなテーマになり、国を中心として各地方自治体が各種の政策を打つことでしょう。

「今後、 医療ビル、医療モールは地域会社のインフラになります」

　当研究会を運営しているテナントアシスト・ウイン株式会社では、医療ビル、医療モールの企画・運営事業を通じ、構想段階から建築・内装設計段階、工事施行段階、そしてビル運営段階までの各プロセスにおいて、実務運営に深くそして数多く携わってきており、クリアすべき必要な条件や要素を熟知しております。

　２０年以上医院開業のコンサルティング会社として医院やクリニックの開業全般について１００件以上の実務経験を持ち、不動産の物件運用についても多くの成功実績を持ってきました。 土地や既存のビルの有効活用の一方法として、医療ビル、医療モールは非常に有効です。 土地のオーナー様（所有者様）やビルのオーナー様で、自分の土地やビルを有効利用したい方は、一度ご相談ください。

　ただ、どの土地又はビルでも医療ビル、医療モールに向くとは言えませんので、事前に綿密な調査（診療圏調査）を行い、それを基に事業計画策定をする必要があります。その点もお手伝いします。
是非一度、お電話（０３－３８１５－８８９８）又はメール（ fukui@tenant-aw.jp ）でご相談ください。 相談は無料です。

「開業場所研究会」運営会社
テナントアシスト・ウイン株式会社
Email：fukui@tenant-aw.jp

　このシリーズは、今後の社会情勢を踏まえて開業エリアのご案内をするものです。 それも従来慎重に検討されなかった、開業立地の地域性を深く且つ緻密に考察をするものです。

　先生にとり、開業の目的は一生の事業としての 「安全」 「安定」 でしょう。 この2点を満たすためには、具体的な物件の診療圏調査を基礎にした、いわゆる市場調査の分析評価をしますが（狭義の診療圏調査）、広義ではその物件を含む広範囲な地域の自然環境、社会環境 （人口、交通、文化）、経済環境 （農工業生産、消費、暮らし） を調査分析する必要があります（開業エリアの広範囲な診療圏調査）。

　それを基に、先生は自分の将来計画を策定し、それを基礎に置き、その計画を実現するために開業計画と人生計画を練り、その実現のための諸活動を進めることになります。 注意としては、最新の各種データを基に開業エリアの市場分析（開業エリアの診療圏調査）をすることが大事です。
　特に、今後日本の社会情勢は、自然災害の多発、国家経済の逼迫が迫り大きな混乱が生じるのではないかと言われています。 仮にそれらが無くても、超高齢化社会は確実にやってきます。 それをどう考え、自分の人生設計を築いていくかは、開業が大きな節目になると考えます。

　医院開業を考えている先生は、是非今一度、開業エリアの問題を検討して欲しいと思います。 そのことは、開業後しばらくして活きてきます。 将来悔やまないためにも今検討し開業準備に入ってください。 ここで言う
「開業エリアとは、便宜上、都道府県の単位で見ます」。

当研究会の活動範囲からして、関東地方を中心に開業エリアを、今後シリーズでご紹介していきます。

　　シリーズ① 埼玉エリア
　　シリーズ② 千葉エリア
　　シリーズ③ 群馬エリア
　　シリーズ④ 栃木エリア
　　シリーズ⑤ 神奈川エリア
　　シリーズ⑥ 東京エリア

「開業場所研究会」運営会社
テナントアシスト・ウイン株式会社
Email：fukui@tenant-aw.jp

　医院、クリニックの開業場所（物件）の選定は、単なる勘で決める作業ではありません！ 至って科学的な
検証を伴う作業です。 後は、実証的な作業でもあります。 したがって、開業候補場所（物件）が出てきたら、
次のようなデータを収集して検討する必要があります。

まず、「診療圏を設定する」ことです。 この設定は意外に難しいですが、やや狭い範囲で設定して検討するのが無難でしょう。 当然、開業する科目により診療圏の広さが違ってきます。 一般的には、内科の場合、大都市の住宅地では物件を中心に半径500m、地方都市では1kmにするのが適切でしょう。 整形外科では、それより広く1km、そして1.5kmにします。 より精密には現地を歩き、診療圏を精密に設定するべきです。 いわゆる診療圏の分断事由等を加味します。

診療圏を設定したら、次はその診療圏内の各種データを集めます。 まず、「人口関係（男女別人口、世帯数、
5歳刻みの人口数、昼夜間人口）」、「競合関係（競合施設の数、内容）、「その他（産業活動指数、消費指数、
文化指数、くらし指数、各種開発計画等）」です。 これらのデータを分析し評価します。

その他に必須のデータが、診療圏内の住民からの「聞き取り調査」です。 手間がかかり大変な作業ですが、
是非やるべきです。 この調査をやっている会社は、少数派ですが、ある意味で一番重要なデータだと考えられます。 何故なら、このデータにより診療圏内の生の実態が理解でき、各種の表に出ていない情報が得られるからです。 これらのデータは貴重です。 私は、これでこの診療圏での開業の当否がほぼ判断できます。

ともかく以上のデータを集め総合的な判断をする必要があります。 最近多いのが、パソコンソフトを使った診療圏調査ですが、否定はしませんが、それのみに頼っては良い結果を得ることはできないでしょう。
診療圏調査は、各種の新しいデータを集め、現地を歩き、住民の声を聴き慎重に判断すべきです。

【 開業準備における物件選定のポイント① －開業の基本構想を明確にし、それをベースにして場所選定をする－ 】
【 開業準備における物件選定のポイント③　－物件のハード面及びソフト面のチェックを慎重に行う－ 】

「 開業場所研究会 」 運営会社
テナントアシスト・ウイン株式会社
Email：fukui@tenant-aw.jp

　医院、クリニックの開業準備で最重要な活動は、「開業場所（物件）の選定」です。 場所が悪ければ医療サービスの内容が良くても、その良さを十分に発揮できません。 場合により、閉院の憂き目を見るかもしれません。それほどまでに重要な開業準備なのです。

では、その開業場所（物件）の選定にあたって何が重要になるでしょうか。 まず、開業の基本構想を明確にすることです。 次にその開業場所の各種データを検討する必要があります。 そして、最後にその開業場所の現地調査を十分にする必要があります。 以上の3点が、開業を成功させるための物件選定のポイントになります。

今回は、「開業の基本構想を明確にし、それをベースに場所選定をする」点について少し説明します。

　事業の成功を期して準備を始める場合、「どんな医院、クリニックにするのか（事業）」を事前に具体的且つ詳細に固めておく必要があります（基本構想の確定）。 それが無いと医院、クリニックの開業の成功はできないといっても過言ではありません。それほどまでに基本構想の確定は大事なのです。

例えば、どれぐらいの規模でどんな設備を入れ、何人のスタッフを使い、どんな医療サービスを提供するのかを具体的且つ詳細にイメージする必要があります。 それも忙しくしているイメージです。 それにより、どんな開業場所（物件）で開業するかが自然に導かれます。 これは本当です。 色々な事業の成功本を読むと、このことが出てきます。 ですからこの「開業の基本構想を明確にし、それをベースに場所選定をする」というルールは是非守ってください。

【 開業準備における物件選定のポイント②　－その開業場所（物件）の各種データを検討する－ 】
【 開業準備における物件選定のポイント③　－物件のハード面及びソフト面のチェックを慎重に行う－ 】

「 開業場所研究会 」 運営会社
テナントアシスト・ウイン株式会社
Email：fukui@tenant-aw.jp

１、基本構想の確認

　どのような診療サービスを目指すのか、可能な診療スペースの面積は、予算はどれぐらいか等、基本構想を
基礎に置きながら、必要な医療機器を選定することになります。ここで注意することは、資金には十分な余裕を
もてるように医療機器への投資は、当初必要最低限に抑えるということです。収益性やその医療機器の必要性を十分に検討して慎重に選定します。

２、医療機器購入リストの作成

　医療機器購入リストを作成することにより、医療機器購入の優先順位を明確にして、無理無駄のない購入を
防ぐことができます。特に、借入による資金調達金額が足りなくてリースを組む場合は、できるだけその調達金額を抑える必要があります。

３、事業計画書とのバランス調整

　購入リストを作成したら、事業計画書の金額を精査して資金オーバーがないかどうか、調整していきます。
医療機器を購入したために、広告宣伝費用が減額になったり、その他の費用が犠牲になったりしないように
全体の事業計画のバランスに注意します。

４、レイアウトとの調整

　医療機器の選定は、レイアウト（医院平面計画）と密接な関係があります。特に、医療機器のなかでも
レントゲン、ＣＴは早めに決定する必要があります。

５、見積もり、価格交渉、発注

　購入リストに沿って業者から、それぞれ見積もりをとり、価格交渉を行います。この場合にできるだけまとめて同一の業者から購入すれば、全体の価格が安くなり、アフターフォローもしっかり受けられます。業者については、色々な情報収集をして、選別に慎重を期しましょう。

６、納品、支払い、オリエンテーション

　発注した医療機器の納品期日や納品状況を確認します。納品が開業に間に合わなかったり、逆に早すぎて
内装工事の邪魔になったりしないように注意すべきです。
開業前に、ドクターやスタッフが医療機器に対するオリエンテーションを受けることも必要です。

７、医療機器業者の選定チェックリスト（重要）

　（１） その業者の経営基盤がしっかりしているか
　（２） 医療機関向けの機器類を幅広く扱っているか
　（３） 院長の立場に立って医療機器を勧めてくれるか
　（４） 開業支援経験が多く、広く適切なアドバイスができるスタッフがそろっているか
　（５） 金融機関、リース会社との提携があり、資金調達に協力的か
　（６） 導入後のアフターフォローがしっかりしているか

*上記に関するご質問は、下記連絡先までお問合せ下さい。

「 開業場所研究会 」 運営会社
テナントアシスト・ウイン株式会社
Email：fukui@tenant-aw.jp

「 開業場所研究会 」 運営会社
テナントアシスト・ウイン株式会社
Email：fukui@tenant-aw.jp

　設計については、とにかく医院設計の多くの実績のある設計会社に依頼するのがまずは、無難です。 後は信頼のおける人からの紹介です。 ホームページから選ぶときは、実績を見て、その会社に実際に足を運び、問題が無いかチェックすることです。

　従来の医院・クリニックのイメージとは異なるざん新なデザインを求めるのであれば、逆に医療施設の経験がさほどない設計会社の方が良いかもしれない。 ただし、そうした会社の場合、医院建築に関するノウハウの蓄積がないため、事細かに指示を与えておかないと後々困ることが多いし時間もかかります。

　医療機関の場合、使用する機器は診療科目によって大きく違ってきます。 そこで、その機器に応じた電気容量やスペースを考える必要があります。 診察室、処置室、レントゲンの暗室などに排水設備も多数必要で、多くの電気機器を使うためコンセントの数や位置も慎重な検討が大事です。 これらに加え、設計会社には、医療法などの関連法規に精通していることも求められます。

　設計会社を探す際には、先に開業した先輩、医薬品や医療機器の営業マン、コンサルタントなどから情報を得ると良いです。 また、設計会社から話を聞く際には、写真や図面などでまとめられた過去の設計事例集を見せてもらい、その中の幾つかを見学させてもらえるように頼んでみるとよい。 見学先の医師からも話を聞くことができれば、有益な情報を入手できます。

　なお、設計から建築まですべてを同じ会社に任せる場合は、医療建築に関するその会社の実力のほどを一層慎重に吟味する必要があります。 設計監理が甘くなる可能性があり、また、施工会社同士で受注価格を競わせることもできず、高い建築費になったりします。 一見、同じ会社に任せる方が費用は安くみえても、「相見積もり」（複数の施工会社から見積もりを取る場合）により施工価格を下げられる可能性を考えれば、絶対安いとは言えないことも多いです。

　とにかく、だれか信頼できる相談相手を持ち、色々相談することが大事です。 当研究会でも建築内装の相談を受けています。 必要な方はメールでお申込みください。 （ メールアドレス：fukui@tenant-aw.jp ）

「 開業場所研究会 」 運営会社
テナントアシスト・ウイン株式会社
Email：fukui@tenant-aw.jp