http://www.kaigyobasyo.com 開業支援,診療圏調査,医療モール,医療ビル Tue, 09 Mar 2010 08:55:40 +0900 http://backend.userland.com/rss092 ja 　　　　※画像はクリックすると拡大します。 http://www.kaigyobasyo.com/list/517/ １.診療圏調査とは 診療圏調査を知っていますか？ 聞いたことはあるでしょうが、その中身や重要性を充分知っていますか？ この調査は、開業の成功・不成功を左右するといっても過言ではありません。そこで、この調査についてご案内していきます。 診療所（医院、クリニック）を開業する場合、はたしてその場所（物件）で開業が成功する否かを分析する必要があります。 その分析の基礎になるものが診療圏調査です。通常、商店の出店に際しては、マーケットリサーチ調査を実施して、 どの地理的範囲まで訴求力が及ぶか（商圏）を想定し、商圏内の世帯数、年齢構成といった諸要素に購買率を掛けて売上見込みを算出し、経営計画の根拠とするといった手順を踏みますが、診療圏調査も考え方の基本はそれと同じです。 ２.診療圏調査の手順 診療圏調査は、通常次のような手順にしたがって行われます。 （１）立地概要調査 開業予定地周辺の地理的条件などを調べるため、全体を俯瞰できるように地図などを購入して地理的範囲を視覚化し、 さらに人口の分布をその地図に落とし込みます。また、できれば通勤や通学、買い物などの住民の生活動線を調査し、 駅や停留所の位置、乗降者数、商店街などの人の流れを左右する要因も盛り込みます。 それによりひと目で全体的な地域特性をデータとして把握できるようにします。 （２）診療圏の設定 開業予定地の周囲全体から自院の診療圏の設定を行います。診療圏とは、患者の来院が通常認められる地理的範囲をいいます。 この診療圏は、一般的には地域性を加味して、開業予定地を中心として、半径500メートル／徒歩約10分圏内を一次診療圏（来院確率が高い地域）、半径1㎞／徒歩20分圏内（またはバス・車利用）の距離を二次診療圏として設定します。 しかし、これは都市部に該当する考え方で、地方都市や農漁村地域（人口密度が低く、移動が主として車である地域）は、 １次診療圏を１km、2次診療圏を3km程度に設定しても問題ないでしょう。 但し、診療圏内であっても大きな河川、鉄道、幹線道路等によって診療圏が分断されているといった地理的、社会的要因があります （診療圏の分断事由）。その場合は、分断事由を加味して診療圏を限定して捉える必要があります。また、提供する医療サービスの専門性により診療圏の範囲を加減して設定することも必要になってきます。診療圏の設定は、距離的要因を基礎に考えますが、 各種の要因（地形的環境、交通の便や道路事情などの社会環境）を踏まえて、来院のしやすさを基準に設定すべきです。 （３）診療圏内人口調査 開業地予定地周辺の人口、世帯数、年齢別人口、夜間人口・昼間人口の比率、過去または将来の人口の変動傾向などを調査し、 医療マーケットとししての基礎資料を整えます。 　 そして、来院患者数の検討のためには、診療圏内（1次・2次）の人口を年齢別に把握する必要がありますので、 昼間と夜間、男女別、年齢階層別データもそろえます。これら人口調査は、住民基本台帳など自治体の役所や図書館などで入手することができますが、今日では、インターネットからも入手できます。ただ、資料の正確性、的確性を確保するには、専門のコンサルティング業者に依頼するのも懸命な方法です。 ところで、診療圏内人口の将来予測も行う必要があります。今後の人口が増加傾向なのか、減少傾向なのか、 高齢化がどの程度進展していくのかといったことを見極め、診療圏内の人口や年齢別分布の予測を立てます。 特に高齢者を主たる患者とする診療科目を専門とする場合は、地域の高齢化の進行状況をしっかり見極めることが必要になります。 この予測をするためには、各地方自治体統計局データをもとに、その地域の人口の推移、年齢別分布状況、出生・死亡といった人口動向を参考にします。 （４）診療圏内の推定患者数調査 [1]基礎作業 患者数の推定は、入手した年齢階層（前記（３）参照）、性別人口構成と受療率を乗ずることによって算出します。 ここで使う受療率とは、厚生労働省が行う患者調査に基づく人口10万人当たりの診療所における1日当たりの患者数を各診療科目に該当する疾病分類別に調査したデータです。3年ごと発表され、統計書籍として市販されています。実際にはこの元データを各診療科目別の年齢階層別受療率として算出するので、忙しい医師がこれらの集計加工作業をこなすのは効率的ではありません。 したがって、専門業者側が集計した受療率データを入手して活用するのが実際的でしょう。 例えば、内科であれば、疾病大分類データのうち、感染症および寄生虫症などの受療率といったように、疾病分類→診療科目分類へ変換した自院の診療科目の受療率（a）を出し、上記（３）で示した診療圏内（1次と2次）の年齢階層別人口（b）を掛け合わせることで、診療圏内における1日の該当診療科目の患者総数を算出するのです。 　 【推定患者総数の算出式】 　　 該当診療科目の診療圏内推定患者総数＝該当診療科目の年齢階層別受療率(a)×診療圏内年齢階層別人口（b）*上記計算を1次診療圏と2次診療圏別に行い、その結果を合計する。 　　 [2]競合施設の調査による診療圏内シェアの算出 診療圏内の競合調査は、従来は電話帳や、大規模な書店で市販されているドクターズマップ、医籍総覧によってデータを入手していましたが、 最近ではインターネットによるホームページや福祉・医療機構のＷＡＭ・ＮＥＴなどの医療機関検索サイトの活用でかなりの情報を瞬時に簡単に入手できるようになっています。それら公開データに医薬品卸業者、地域の調剤薬局などからその競合医院の評判や実際の来院患者数など、 より深い定性的情報を加え、地域の患者がどの医療機関に通院しているのかを把握します。 これらの情報収集活動を医師本人が行うのは、かなりの手間と時間がかかるので、より詳しく行う場合は、調査業者に費用を支払って 現地実態調査を委託する場合も少なくありません。これらの競合医院をデータ一覧表にまとめて、 医療機関ごとに院長の年齢や専門、後継者の有無、出身大学、診療科目、診療時間、休診日、既存患者数、地域の評判、 スタッフの態度、建物の外観、駐車場の有無や台数、医療機器の整備状況、広告の露出度など経営の強み弱みを評価し点数化していきます。 [3]自院推定来院患者数の算出 診療圏調査は、その立地で開業した場合、自院が獲得できるであろう1日の推定来院患者数を算出できます。 医療サービスの需要である診療圏内の推定患者総数を、医療サービスの供給側である競合調査結果に基づく各競合施設と 自院の評価点数を加えたシェア率で除せば計算でき、それを1次診療圏、2次診療圏ごとに行い、 合計することで自院の獲得できるであろう推定患者数を求めることが可能となります。 [4]聞き取り調査 聞き取り調査とは、その診療圏内の住民から主として競合の評判、医療ニーズ等をヒアリングすることを言います。 従来この調査は診療圏調査に必須ではありませんでしたが、是非実施すべきでしょう。 この調査によりその診療圏内の競合の実態が深くつかめますし、住民の医療ニーズが各種の面で把握できるからです。 やり方は、診療圏内で３０人～１００人（標榜科目により変える）の住民に主として「競合の内容・評価」、「各種の医療ニーズ」を聞き取るのです。 聞き取りの内容を工夫することにより開業後の自院のサービス展開に大きく寄与する場合がありますので、是非この調査は行ってください。 （５）総合評価 最終的に求められた1日の自院獲得推定患者数が、資金計画からみても必要な患者数に足りていれば、 全体の計画は安全性が高いものと判断して大きな問題はありません。 しかし、残念ながら資金計画上必要と見込んだ患者数を調査結果が下回った場合をどう判断するかです。 単純にその立地が開業に不適切だと判断するのではなく、よく中身を吟味することも大切です。 何故かというと、診療圏調査の結果が悪い要因として、自院の推定患者数が少なかった場合、そもそも人口が少なく患者数が不足している地域なのか、あるいは、患者は十分にいるが競合が激しい地域なのかによって判断は大きく変わるからです。 人口が少ない場合、基本的に医療の需要が少ないのですから自院の医療マーケットとしては不適格です。 反面、競合が激しい場合は、競合の内容をよく吟味する必要があります。例えば、各競合の院長先生の高齢化が進んでいる場合、 将来的には競争が低下します。その地域が近い将来人口増加し発展が予想される場合は医療需要が増加すると判断できるのです。 その判断も考慮に入れて、開業を検討する必要があるのです。 難しい価値判断を要求されますが、現在のように開業ニーズが増加している状況では、自院経営の安全性を最重要視点において 開業の判断をするのが妥当だと考えます。つまり診療圏調査の結果、自院の推定患者数が少なく出た場合、 その原因の如何にかかわらず基本的にはその候補地での開業を見送るのが適切な判断といえます。 そもそも開業候補地が限定され選択の余地が無い場合は別ですが、開業候補地を広く選定できる場合は、 開業の立ち上がりの無難さを第一において開業を進めるのが賢い判断といえるからです。 それでなくても開業の立ち上がりは種々の問題が起こってきます。経営者である院長として診療以外にそれらの種々の問題処理に時間を割かれるのです。自院に患者さんが順調に来院していればその問題処理もストレスが少ないといえます。しかし、患者さんの来院が少ないと自院経営が苦しいですから、 そのストレスはかなりなものです。そのストレスは避けるべきです。 したがって、推定来院患者数が自院の事業計画上少ない場合は、無理を避け、その候補地では開業を見送るべきです。　　 このように診療圏調査に基づく開業地選定の判断は、各種の知識や経験が必須です。そして高度な価値判断も要求されます。したがって、その判断を的確に進めるためには経験の多い専門家（開業コンサルタント、薬卸業者等）の助言を得て進めるべきだと考えます。くれぐれも診療圏調査を安易に考えないでください。 診療圏調査は開業する先生の成功・不成功を左右する要なのです。 　 以上、やや詳細に紹介いたしました。それでもご不明な点もあると思います。ご質問、ご相談は下記アドレスまでお気軽にお送りください。 宛先はこちら medilink@tky2.3web.ne.jp こちらのブログも参考にしてください。 医院開業コンサルタントの本音 http://kainavi.seesaa.net/ http://www.kaigyobasyo.com/success/468/ 医療ビルや医療モールを企画し建築する場合、まず行うことが「医療テナント誘致診療圏調査」です。この場所で、医療ビル・医療モールを建築した場合、はたしてテナントが入るか、基礎的な判断を行う調査です。この調査により、建築企画の妥当性や建築の有用性を検証します。 医療ビル・医療モールの建築計画の場合、いくつかの段階を踏むのが通常です。 まず、準備的な企画の場合は、「医療テナント誘致簡易診療圏調査」をします。そして、本格的な企画や実施企画に入る場合には、「医療テナント誘致診療圏調査」を実施します。 医療テナント誘致診療圏調査 （１）医院クリニックが開業する場合、一般企業が行う市場調査に当たるものが「診療圏調査」です。医療ビルや医療モールはテナントとして医院クリニックが入るので、診療圏調査をして医院クリニックの開業の適否をチェックして、それを元に誘致の可能性を検討するのです。これが医療テナント誘致診療圏調査で、誘致調査の基本形となります。 （２）診療圏調査は次の内容です。 　ⅰ，人口動態調査 　ⅱ，競合施設調査（競争相手の内容調査） 　ⅲ，推定患者数調査（1日あたりの患者数を調査） 　ⅳ，聞き取り調査 　ⅴ，現地調査 （３）当研究会が行う調査の特徴は次の点にあります。 　ⅰ，データの精度の高さ 　　　　　*30件以上の実例をもとに、精度を追求しました。 　ⅱ，聞き取り調査の実施 　　　　　*他社ではこの調査をほとんど実施していません。 　ⅲ，実施例の多さ 　　　　　*30件の実例をあげています。 医療テナント誘致簡易診療圏調査 　 （１）医療テナント誘致簡易診療圏調査は、上記１）の調査の簡易版です。簡易的な調査をして、計画実施の方向性を検討します。 （２）内容 　ⅰ，人口動態調査 　ⅱ，競合施設調査 　ⅲ，推定患者数調査 　ⅳ，実地調査 最後に　 精度の高い医療テナント誘致調査のポイントは、「経験」と「精度の高いデータ収集」、そして「実地調査の実施」の3点です。この3点を押さえて初めて誘致調査といえます。安易な建築計画は失敗を招きますので、ぜひ誘致調査をして医療ビル・医療モール計画を進めてください。 **下記に調査書（抜粋）の見本を掲載いたしました。詳しい資料をご覧になりたい方は、下記アドレスまでお気軽にご連絡ください。 宛先はこちら medilink@tky2.3web.ne.jp http://www.kaigyobasyo.com/success/467/ ２月の注目度１位物件は西東京市／ひばりが丘メディカルプラザでした。 http://www.kaigyobasyo.com/news/466/ 現在、医療ビル　開業物件紹介のキーワードで上位に上がっています。 (月間訪問者数：2768人『平成22年2月』) 「 神奈川」 1位「 埼玉」　　1位 「 千葉」　　2位「 東京」　　2位 同じく、医療モール　開業物件紹介のキーワードで上位に上がっています。 「 神奈川」 1位「 埼玉」　　1位 「 千葉」　　2位「 東京」　　2位 　　　　　　　　（平成22年3月1日時点 googleより） http://www.kaigyobasyo.com/news/465/ http://www.kaigyobasyo.com/list/461/ http://www.kaigyobasyo.com/list/464/ http://www.kaigyobasyo.com/list/457/ １月の注目度１位物件はつくばターミナル複合ピルでした。 　　　　　　　　　 http://www.kaigyobasyo.com/blog/291/ 現在、医療ビル　開業物件紹介のキーワードで上位に上がっています。 (月間訪問者数：4322人『平成22年1月』) 「 神奈川」 1位「 埼玉」　　1位 「 千葉」　　3位「 東京」　　2位 同じく、医療モール　開業物件紹介のキーワードで上位に上がっています。 「 神奈川」 1位「 埼玉」　　1位 「 千葉」　　2位「 東京」　　1位 　　　　　　　　（平成22年2月21日時点 googleより） http://www.kaigyobasyo.com/blog/450/ 現在、各種地域の検索で上位に上がっています。 (月間訪問者数：2,496人『平成21年12月』) 「医療ビル 神奈川」 2位・「医療モール 神奈川」4位 「医療ビル 千葉」　　2位・「医療モール 千葉」　 4位 「医療ビル 埼玉」　　3位・「医療モール 埼玉」　 9位 「医療ビル 東京」　　3位・「医療モール 東京」　 4位 　　　　　　　　（平成22年3月1日時点 googleより） http://www.kaigyobasyo.com/blog/441/ 現在、「医療ビル　千葉」「医療ビル　神奈川」での検索はトップです。 「医療ビル 神奈川」　1位・「医療モール 神奈川」4位 「医療ビル 千葉」　　 1位・「医療モール 千葉」　 3位 「医療ビル 埼玉」　　 2位・「医療モール 埼玉」　 7位 「医療ビル 東京」　　 3位・「医療モール 東京」　 3位 　　　　　　　　（平成22年1月5日時点 googleより） 当サイトは、富士山のように日本一の開業物件紹介サイトを目指します。 http://www.kaigyobasyo.com/blog/366/ 　　　　　　　※画像はクリックすると拡大します。 http://www.kaigyobasyo.com/list/427/ 当サイトは、医院・クリニックの開業に適した物件をご紹介しています。 （掲載基準はこちらをご照会ください。） 『当サイト用語集』 当サイトでよく使われる用語を簡単に解説します。 ①医療ビル （いりょうびる） 複数の診療科目の独立した医院が、一つのビルにまるごと入居し、患者さんがそのビルで総合病院の外来のように 受診できる機能を持った形のもの。 医院は、3～6戸ぐらいが入っているのが一般的。 ②医療モール （いりょうもーる） 上記の医療ビルのようなスタイルで、大型ショッピングセンタービルや大型ビルのワンフロアーに商店街のように軒を連ねて 独立した各医院が並んでいる形のもの。 ここでも、医院は3～6戸ぐらいが入っている。 ③テナント （てなんと） 一棟のビルの一部を賃貸借して、独立の医院として開設する形のもの。 ④分譲医療ビレッジ （ぶんじょういりょうびれっじ） 医院の集合タイプではあるが、医療ビルのような一つのビル内に集約するのではなく、それぞれの医院が一箇所の地区に 独立した一戸建ての医院を建て、いわば、地域の医院ゾーンを形成する形のもの。 http://www.kaigyobasyo.com/success/340/ 医療ビル医療モールのメリット・デメリット 今日、医療ビルや医療モールでの開業が人気です。 医院・クリニックの新規開業の1，2割を占めているといわれています。 たしかに、医療ビルや医療モールでの新規開業は人気ですが、当然その開業については、メリットとデメリットが考えられます。 「メリット」 1．複数の診療所が集まることによる集患面での相乗効果が得られる。 2．他入居医院との診診連携が取りやすいため、専門性特化がしやすい。 3．診療科目ニーズのある地域であれば、駅から遠くても集患が見込める。 4．単独開業に比べて自院の認知の浸透が早いため、比較的集患が楽。 5．調剤薬局が併設されていることが多い。 　　（近年は薬剤の在庫管理にかかるコストを削減するため、院外処方が主流となっている） 6．敷地内に駐車場が完備されていることが多く、患者の利便性が高い。 「デメリット」 1．医療機関と物販店、飲食店（酒を提供する飲食店）など他業種混在の場合、 　　クリーンなイメージを損なう場合があり、患者がマイナスのイメージを持つ可能性がある。 2．開業医間の関係がうまくいかなかった場合（共有部分の費用按分など）、対処に困難が伴う。 3．他入居医院の悪い評判の影響を受ける場合がある（受付、待合室など共有している場合など）。 4．テナントがすべて埋まらず1ヵ所でも空いていると、それだけでも患者がマイナスのイメージを持つ場合がある。 5．開業準備の際、内装業者など各種業者が指定されている場合がある。 6．初期・運営コストが比較的高い場合がある。 　　・内装や備品が全て揃っていて開業するケースの際に、自身で準備するよりもコストが高くなる場合がある。 　　・一般のビルテナントよりも家賃が高いケースもある。 このように、医療ビルや医療モールでの開業はメリット・デメリットがあるので、一概にいい悪いの判断はつけられません。 したがって個々のケースを慎重に見極める必要があります。　 その際の、ポイントは、次の点です。 （A）ビルの運営管理者が、その医療ビル・医療モールの運営に正しい理念や強い意欲をもっているかどうか。 （B）その医療ビル医療モールの診療圏が、適正か（換言すれば診療圏調査が的確になされているかどうか） この2点が、満たされているかどうかがその医療ビル医療モールの成功の条件になってきます。 http://www.kaigyobasyo.com/success/440/